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澳洲房产投资中哪些房产尽量不要碰?可能是烫手山芋!

澳洲房产投资的种类很多,主要分商业地产和住宅地产。住宅地产中又有假日地产,酒店式公寓,学生公寓,市中心公寓,市郊别墅区的公寓,别墅,联排别墅等等各种各样种类繁多。哪些地产是好投资产品,哪些要小心投资呢?

 

我在过去的8年时间一直做澳洲住宅地产的投资,所以只是分享一下做澳洲住宅地产投资中有哪些地产属于高风险的地产投资,个人不建议作为地产投资。

 

1. 酒店式公寓地产:

酒店式公寓地产有的产权是住宅,有的产权是商业地产,不论是哪种产权的地产,如果购买这种房地产作为投资,并且需要使用贷款的话,银行给与这种地产的贷款额度比较小。譬如一般住宅地产的贷款可以在9成左右,但是这种地产最高给到6成就不错了。单论投资来说,任何产品都是资金投入少,赚回的资金多是成功投资。这种地产在首付上已经是一个大笔资金投入,所以从一开始算回报率的话就不划算了。

酒店式公寓的好处是租金收入高,再加上首付比例高,所以基本租金还贷款后都是净现金流,比较适合财大气粗的投资者。而且这种地产很多有租金保证,有些投资客户比较喜欢。

 

2. 学生公寓地产:

这种地产与酒店式公寓地产有些相似,因为学生公寓地产的面积很小,银行给与的贷款比例也是不高,所以首付资金比例大。这种地产的好处也是租金高,但是租客的换手率也高。

 

3.假日地产:

澳洲很多人都是度假的时候发现某地好喜欢,而且正好赶上去的时候是假期,可能房子都租不到,所以感觉很抢手,就购买了假日地产。等持有的时候法相空置期很长,贷款的压力又特别大,所以后悔了。

 

4. 小于50平米的公寓地产。

澳洲银行之所以在08年以来的金融危机中屹立不倒,跟他们的保守有一定关系。在阿德莱德或者任何其他澳洲城市,只要你的房产面积小于50平米,银行就会对这种地产另眼相看,贷款比例会自动下降,意味着你的首付比例增加,投资资金量增加。

 

 

5. 市中心没有车位的地产。

在澳洲的各大首府城市,昂贵的房价使得很多人买不起车位,当然交通的便利也让很多人不用拥有汽车就方便出行。但是带车位和不带车位的房产在租金收益上也是不同。虽然有的房产可以不带车位,但是建议你购买的房产带车位是最好的。

 

6.矿区城市的地产投资。

这在昆士兰和西澳非常多。矿区城市的地产特点是出租回报率非常高,一套中价位45万左右费房产,周租金可以在600-1500澳币,非常吸引人。但是一旦这个矿区的开采结束,或者合同取消,那么工人们一哄而散,房子有可能不但空置租不出去,连卖都没人接手,这个悲剧在西澳已经发生过。

我同事的亲戚在几年前哭着喊着在Roxby Downs(咱们南澳的一个矿区小城)买投资房,她劝都劝不住。因为那时正是奥林匹克大坝开工的日子,Roxby Downs的房价在30万左右,周租金在800左右,非常诱惑。等大坝宣布停工,工人回家,这套房子一直空置到现在。200澳币每周的租金都没人租。

有的人可能会质疑为什么首付比例高就不好,为什么上面所述的房产不是好的投资房产呢?

1.首先我们要从澳洲房产投资政策谈起,澳洲对海外人士的投资政策是只能购买新房,不能购买二手房用来投资。所以我们购买的房产,首先要考虑将来你再卖掉的时候有没有澳洲本土人士能买的起或者愿意买你的这套房产。对于华人来说,我们良好的储蓄习惯让我们手上都有些现金,但是澳洲本地人士手里现金很少,让他们再次购买你的房产作为投资地产时他们要付出这么高的首付比例,很多人是做不到的。

2. 第二要从澳洲人购买投资房产的用途说起。澳洲人购买房产的用途除了和我们的基本目的一样,房产升值;还有另外一个用途,那便是用来抵扣收入税。澳洲人的收入是挣得越多,收入税交的越多,最高收入税比例是47%; 那么澳洲人投资澳洲房产可谓一举两得,这也是澳洲房产火爆的原因之一。但是等你的房产再次出现在二手房市场的时候,房产作为抵扣收入税的作用已经消失很多,譬如新房的内装修折旧在7-10年,房屋本身的折旧在40年,这些全部是不含现金流的抵扣(仅折旧抵扣就可以帮一个年收入在5-8万澳币的人收回大约2000多澳币的税收现金退回);再加上首付比例高,租金已经是净现金流,意味着这个房产的购买需要缴纳更多的收入税;人家买了有啥用呢?

3. 第三也要看这种房产再次出售时的用途。如果是市中心的公寓再次出售,下一个澳洲人士买家如果有车子需要停放咋办呢?

4. 房地产本身的升值。如果再次出售的时候房产问询的人很少,而你又想出售,只有一条路,那就是降房价。降房价的本质就是房产本身的升值空间不大,再加上出售时的各项费用支出,有可能赚取的利润不如当初的房地产销售描述的那么好啊!

 

TIPS公司在过去20多年的房地产投资销售中,仅坚持销售正常的住宅房地产以确保投资有保障。作为致力于服务澳洲本土客户的TIPS公司,针对于澳洲人的消费习惯(不存钱,现金少),所销售和开发的房地产,尽量要确保在5-10年升值翻番,只有这样,澳洲本土人士才能用房产上增值部分再次投资。并且根据阿德莱德本地人士的经济状况,开发性价比高,价格适中的房地产项目出售。所以在TIPS公司购买房产,是买到与当地人士一样的房产,而不是只针对海外人士市场开发的房产。

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