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澳房市繁荣或已结束 问题是接下来将会怎样?

在五年的牛市中,悉尼房价涨幅达75%,墨尔本房价涨幅达56%,然而,对于那些在房市繁荣上押下巨大赌注的人来说,狂欢或许已经结束了。

APRA贷款规定更加严格,住房承受力下降,对外国买家的新税和租金收益率的缩小,都带走了以投资者为首的市场的热度。

其他指标,如拍卖会清盘率下降,投资者贷款萎缩,更多房产在拍卖前出售,以及春季拍卖房屋数量上涨,都指向未来几个月和几年的进一步降温。8月最新的Corelogic数据显示,过去3个月,澳州府城市房价涨幅仅为0.5%,而2016年11月份季度的涨幅为3.7%。过去三个月,悉尼房价仅上涨了0.3%。

随着投资者竞争减少,墨尔本RMIT经济系的学生衮顿(Jayk Gunton)等首次置业者逐渐放下了在热潮后买房的恐惧,而是充分利用印花税优惠和低廉的房贷,无畏地进入了市场

据澳大利亚统计局(ABS)的最新数据显示,7月份首次置业者的份额从今年初13.4%的历史低点上升到16.6%。

仍然住在家里的衮顿打算出租他最近以59万元买下的Frankston排屋,他相信,这栋位于良好地段的房子,价格将长期上涨。

这名经济学兼金融系大学生兼职从事IT工作,年薪大约7万元,已经开始考虑购买下一套房产了。“我不担心资本收益,”他说,“我打算持有这套房子10年,没打算很快卖掉。”

帮助衮顿买下排屋的首置业买家代理德邦特-巴克(Julie DeBondt-Barker)说,她的大部分客户急于入市,如有必要,即使首付还少也愿意背上高额贷款去买。

但她表示,如果房价下跌高达10%,许多首次置业者可能会遇到麻烦,他们的抵押贷款比房屋价值更高。

CoreLogic分析师库舍尔(Cameron Kusher)认为,未来几年最有可能的情况时房价下降约10%,然后在未来5-8年内市场将下行。“这是在过去15-20年的繁荣期间发生的事,没有理由认为这次会有所不同。”

他说:“现在买房的人得有长远的眼光。”但他表示,房价崩盘的风险不大,除非发生第二次全球金融危机,或者中国经济风险爆发,或者发生另一起重大国际事件,才可能触发这种情况。

汇丰银行的澳大利亚和新西兰首席经济学家布洛克萨姆(Paul Bloxham)也表示,房价上涨并未造成泡沫。他说,近几年来悉尼和墨尔本房价涨幅居高不下,主要反映出需求旺盛,而需求疲弱的地区,增幅也较为疲软。“关键的问题是房价上涨是否符合基本面?在我们看来,在很大程度上是一致的。”

澳盛银行(ANZ)经济学家格兰德韦尔(Daniel Gradwell)和马斯特斯(Joanne Masters)都更加看好市场,预测全澳房价今年将上涨5.8%,主要是由于墨尔本房价近期的恢复力上调了预测,但预测2018年仅增长2.2% 。

“请注意,虽然我们预计价格增长将放缓,但并不表示价格将直接下滑。”他们说。

虽然储行开始探讨现金利率回归3.5%“中立水平”的前景,但AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)认为不太可能。他预计储行要到明年年底才会去碰利率,但即使开始加息,幅度也会非常缓慢,可能只会加到2%或2.5%。

但他确实认为房价会随时间推移而下降,在未来几年的某个时候可能下降5%到10%,作为可能的“软着陆”的一部分。对于供应量大的地区,公寓价格的跌幅可能更猛。

奥利弗相信悉尼和墨尔本这次的风险更大,主要是投资者更多,许多人通过只付息贷款为房市繁荣添柴加火。他说,眼下的租金收益率很惨,悉尼和墨尔本的独立屋几乎是零回报,而公寓约为1%到1.5%,所以投资者几乎完全依赖房价增长。

CoreLogic的库舍尔说,墨尔本完善的内城和中环郊区房价上涨的前景最好,布里斯班和墨尔本的一卧室和两卧室公寓则没什么希望,因为市面上有很多库存可供选择。

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